Fairmas Hotel-Report April 2012

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Fairmas Hotel-Report April 2012

July 8, 2014, In Aktuelles, Fairmas Hotel-Report

Hotel-Performance März 2012 im Vergleich zum Vorjahr

Berlin: Occ 71 % / ADR 90 € / RevPar 64 €

Der RevPar entwickelte sich im März positiv (plus 7%), bedingt durch eine Steigerung in der Auslastung von 11%. Gründe für diese positive Entwicklung waren: Ein stärkeres MICE Ge-schäft im März sowie eine stärkere Nachfrage anlässlich der ECHO Verleihung am 22.3.2012 im Vergleich zum Vorjahr (Echo 2012 – Occ: +10,4%; ADR -0,8%; RevPar +9,6%). Positiv wirkte sich zum Ende des Monats auch die Austragung des Berliner Halbmarathons am 1.4.2012 aus (23.732 Starter), aus dessen Anlass viele Gäste am 30. oder 31.3.2012 anreis-ten. Die weiter ansteigenden Hotelkapazitäten in der Stadt und der verstärkte Wettbewerbs-druck haben einen negativen Einfluss auf die Durchschnittsrate (ADR -2%) gegenüber dem Vorjahr.

Dresden: Occ 54 % / ADR 71 € / RevPar 39 €

Der Hotelmarkt in Dresden war im März geprägt durch eine rückläufige Auslastung (-6%). Ursache war ein im Vergleich zum Vorjahr schwächeres Leisure Geschäft, da durch die frühe Lage der Karnevalsferien (in 2012 bereits im Februar) die Zahl der touristischen Besucher in der Stadt hinter dem Vergleichsmonat zurückblieb. Unbelastet von den Feiertagen konnten die Hoteliers sich auf das Corporate Business fokussieren und die ADR um +4% steigern. Insge-samt entwickelte sich der RevPar allerdings negativ (-2%) im Vergleich zum Vorjahr.

Düsseldorf: Occ 77 % / ADR 132 € / RevPar 101 €

Die Stadt zeigt eine positive Entwicklung im RevPar von +30% (bedingt durch die Belegung: +9% und ADR: 20%).Treiber dieser Entwicklung sind die diesjährigen Messen „Wire and Tube“ sowie „METAV“, die im 2-Jahres-Rhythmus stattfinden. Die Zahl der Messetage im März 2012 liegt um 5 Tage über dem Vorjahr. Da die Karnevalstage in diesem Jahr im Februar lagen, ergab sich die Möglichkeit eines stärkeren Corporate und Mice Geschäfts für den Monat März im Vergleich zum letzten Jahr. Auch die stärkere Nachfrage in diesem Jahr zur Prowein Mes-se vom 04.- 06. März (OCC: + 3,6%, ADR: +10,1%, RevPar: +14% Vgl. 2011) wirkte sich auf die Gesamtperformance der Stadt positiv aus. Darüber hinaus hat der Klitschko Boxkampf am 3. März in der Esprit Arena für eine gute Performance in der Stadt gesorgt (RevPar: + 190%).

Frankfurt: Occ 66 % / ADR 113 € / RevPar 75 €

Der diesjährige Entfall der ISH Messe (besondere Auswirkung in der Rate: -11%), die nur im 2-jährigen Turnus stattfindet und in 2011 mehr als 200.000 Besucher verzeichnen konnte, war wohl ein entscheidender Faktor für die negative Entwicklung im RevPar (-6%).
Die immer stärker wachsende Musikmesse konnte trotz der Vorverlegung von April 2011 in den März 2012 (21.-24.März) das fehlende Geschäft der ISH Messe nicht kompensieren.
Insgesamt lässt sich für Frankfurt feststellen, dass 2011 durch eine höhere Anzahl von Busi-nesstagen (fünf Businesswochen 2011 Vgl. Vier Businesswochen 2012) höherpreisiges Ge-schäft verkauft werden konnte.

Hamburg: Occ 77 % / ADR 120 € / RevPar 92 €

Die Ursache für die positive Entwicklung im RevPar (+17%) wird insbesondere in der Ver-schiebung der Messe „Aircraft Interiors Expo“ von April in den März gesehen. Daneben berich-ten einige Hotels über ein stärkeres MICE Geschäft. Für den Gesamtmarkt Hamburg hat das weiter wachsende Leisure Geschäft eine zusätzliche Bedeutung.

Köln/Bonn: Occ 71 % / ADR 116 € / RevPar 82 €

Im März entwickelte sich der Hotelmarkt in Köln/Bonn in allen Performance- Bereichen nega-tiv. Der RevPar sank um 4% gegenüber dem Vorjahr, vor allem negativ beeinflusst von einem Rückgang im ADR von -4%. Hauptgrund ist der diesjährige Entfall der IDS (Alle zwei Jahre – 2011: circa 118.000 Besucher) als A Messe, welche durch die in 2012 stattfindende Eisenwa-renmesse 04.03.- 07.03.2012 (Alle zwei Jahre – 2012: ca. 53.500 Besucher) und die Anuga FoodTec 27.03.-30.03.2012 (Alle drei Jahre – 2009: 33.847) nicht kompensiert werden konnte.

Leipzig: Occ 65 % / ADR 81 € / RevPar 53 €

Eine konstante Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr im RevPar (+3%). Jedoch war eine rückläufige Entwicklung der Belegung für den Monat März (-1%) im Vergleich zum Vorjahr festzustellen. Wesentlicher Faktor dafür war das diesjährige Fehlen der Messe „Z“ (Zuliefe-rermesse)/Intec, die in 2011 an 4 Tagen im März in der Stadt vertreten war.
Die positive Entwicklung im ADR von +4% im Vergleich zum Vorjahr wird auf eine bessere Ratenentwicklung anlässlich der Buchmesse zurückgeführt (Steigerung im ADR von 7% Vgl. 2012/2011).

München: Occ 66 % / ADR 108 € / RevPar 71 €

Trotz der früheren Verschiebung der Faschingswoche in den Februar ergab sich für den Monat März eine geringere Auslastung von minus 2%, dennoch eine Steigerung der Durchschnittsra-te von 5% (RevPar +3%). Gründe für die positive Entwicklung des ADR ist das stärkere Cor-porate Geschäft in der Stadt sowie das Champions League Spiel am 13.3.2012.

 

Im Fokus:

City-Ferienwohnungen – ein neuer Mitbewerber in der Stadthotellerie?

Seit Jahren ist die deutsche Stadthotellerie durch ein großes und stetig steigendes  Angebot an Hotelzimmern aller Kategorien gekennzeichnet. Eine anhaltende Investitionstätigkeit – in Top-Destinationen ist der Boom der Hotel-Developments fast ungebrochen, Sekundärstandorte werden gerade von der Kettenhotellerie entdeckt  – sorgt für Überkapazitäten. Diese Tatsache sowie die Preissensibilität gerade der deutschen Gäste und die Transparenz der Preise und Gästebewertungen dank verschiedener Internet-Plattformen, drückt auf die Margen der Hotelbetreiber. Und das, obwohl der Trend zu Städtereisen stärker denn je ist und immer mehr Touristen in die großen Metropolen drängen.

Günstige Angebote von Low-Cost-Carriern in nahezu jede Großstadt in Europa machen eine Reise für neue Zielgruppen erschwinglich. Doch wie bei jedem Urlaub stellt sich auch hier die Frage der Unterkunft, welche meist gesondert gebucht werden muss. Neben Hotels stellen heute gerade Ferienwohnungen eine immer interessanter werdende Alternative dar (Quelle: www.ferienwohnung-netz.de). Eine aktuelle Studie von HomeAway FeWo-direkt bestätigt den Trend, dass Stadt-Ferienwohnungen zunehmend als Alternative zum Hotel gewählt werden. (Quelle: 7.Deutsche Ferienhaus-Urlaubsanalyse der HomeAway Deutschland GmbH)[1].

Besonders bei Familien mit Kindern, Paaren, Jugendlichen  und Gruppen sind Ferienwohnungen heute eine beliebte Alternative zu Hotel, Jugendherberge und ähnlichen Unterkünften. Die Vorzüge einer Wohnung sind neben der Privatsphäre und Größe wohl auch die Ungezwungenheit, Selbstverpflegung und die Teilung der Kosten, was gerade für die Zielgruppe junge Reisende und Familien einen kostengünstigen Urlaub in der Stadt verspricht.

Social Travel, also der Wunsch, ein Land, eine Stadt wie ein Einheimischer zu bereisen, liegt derzeitig besonders im Trend, wie die Branchenzeitschrift „Cost & Logis“ in ihrer aktuellen Ausgabe berichtet und auf den großen Erfolg der hierauf spezialisierten jungen Online Buchungsplattform „Wimdu.de“ verweist (Quelle: Cost & Logis, Ausgabe März 2012).

Auch Reisende  mit höheren Ansprüchen können bei Ihrem Aufenthalt auf eine Ferienwohnung zurückgreifen. Attraktive Metropolen wie Berlin stellen für den Städtetourismus ein breites Angebot zur Verfügung. Besonders in der Bundeshauptstadt drängt seit einiger Zeit der neue Mitbewerber „Ferienwohnung“ auf den Markt.

Marktbeobachter schätzen, dass heute etwa 12.000 – 15.000 Wohnungen in Berlin für eine vorübergehende Nutzung durch touristische Gäste, aber auch für Geschäftsreisende, bereitgehalten werden. Schätzungen gehen davon aus, dass rund 3 Millionen Übernachtungen im Jahr 2011 in diesen Unterkünften generiert worden sind,  mit steigender Tendenz (Quelle: Deutscher Hotel- und Gaststättenverband Berlin (Dehoga)).

Die Folgen für die klassischen Hotels sind: mögliche Umsatzeinbußen durch diesen neuen Wettbewerb und damit sinkende Renditechancen für Hotelinvestoren. Grund genug, in der heutigen Ausgabe des Hotel-Reports einen näheren Blick auf diesen Mitbewerber und seine Vertriebskanäle zu werfen.

Während noch vor wenigen Jahren eine kleine Zahl von  Agenturen Ferienwohnungen in der Großstadt vermittelten, existieren heute eine Vielzahl verschiedenster Anbieter für Ferienwohnungen. Sie lassen sich in etwa wie folgt unterscheiden:

  • Vermieter, die ihre eigene (Ferien) Wohnung selbst vermieten (z.B. wg-gesucht.de, immoscout.de, eigene Homepage) – hier korrespondiert der Gast direkt mit dem Vermieter
  • Internet-Direktvermarkter, die Ferienwohnungen an Reisende vermitteln (z.B. Fewo-direkt.de, wimdu.de) – hier wird vom Vermittler ein Kontakt mit Vermietern hergestellt
  • Reiseveranstalter (z.B. Casamundo, InterCharlet) – der Vermieter bleibt anonym
  • Anbieter, die selbst über Ferienwohnungen verfügen und diese vermitteln (z.B. Gewogab.de, GSW)

(Quelle: Solutions dot WG)

Die Vermietung der City-Ferienwohnung findet heutzutage überwiegend direkt über das Internet statt. Auch der ausländische Gast hat somit schnellen und direkten Zugriff auf das Angebot.

Die Buchung ist somit einfach, die Vertriebskosten sind für den Anbieter überschaubar. So zahlt der Vermieter an namenhafte Internet Buchungsplattformen zwischen 75,00 und   299,00 Euro im Jahr (pro Inserat sind bis zu 5 Wohnungen eintragbar). Einige Plattformen bieten Zusatzleistungen wie z.B.: Bilder Upload, SMS Service, Verlinkung auf Partner Websites, mehrsprachige Einträge, etc. Für den Kunden entfallen vielfach Reisebüroprovisionen oder ähnliche Buchungsgebühren. Annoncen in Zeitungen, Zeitschriften und Anzeigeblättern werden zwar auch weiterhin eingesetzt, um auf das Angebot aufmerksam zu machen, doch mit ständig nachlassender Tendenz.

Wer sind die Gäste, die Bucher? Das Profil der Zielgruppe für Ferienwohnungen lässt sich in etwa so kennzeichnen:

  • Die Zielgruppe beschränkt sich nicht auf die Besichtigung der Sehenswürdigkeiten, sondern sucht das authentische Leben in der Stadt.
  • Bevorzugt werden lebendige Quartiere, auch abseits der touristischen Attraktionen.
  • Sie fühlt sich in der gründerzeitlichen Hinterhofwohnung wohler als in einem schicken Hotel oder einem funktionalen Hostel.

City Ferienwohnungen liegen im Trend, konkurrieren mit Hotels und haben zum Teil ungleich bessere Wettbewerbsbedingungen.

Ein großer Teil der gerade „privat“ angebotenen City Ferienwohnungen entzieht sich quasi den Erfassungen und Überprüfungen, die für Hotelbetriebe üblich bzw. verpflichtend sind.

Eine Erfassung durch die statistischen Ämter findet mangels Meldung häufig nicht statt; die Städte kennen nicht die für ihre Tourismuspolitik wichtige Zahl an übernachtenden Gästen.

Es wird durch den Vermieter keine Identifikationsprüfung bei der Anreise vorgenommen, Meldescheine werden nicht erstellt und die tatsächliche Gästeanzahl oder Belegung vom Vermieter nicht geprüft.

Bettensteuer, Kulturabgaben fallen nicht an, denn es handelt sich formal in den meisten Fällen nicht um einen Beherbergungsbetrieb, wie in diesen Abgabensatzungen definiert – faktisch und praktisch aber sehr wohl. Oder sie können nicht geltend gemacht werden, da der Kommune keine Erkenntnisse über die touristische Nutzung des Wohnraums vorliegen.

Sicherheits- und Hygienestandards, wie sie für Hotels gelten, werden häufig nicht beachtet und können ein Risiko für die Gäste bilden. Wettbewerbsverzerrungen im Verhältnis zu den „klassischen“ Hotelbetrieben sind die Folge.

Und nicht zuletzt: Wohnraum wird zweckentfremdet; durch hotelähnliche Nutzung wird dem Wohnungsmarkt Wohnraum entzogen. Eine Verknappung auf dem klassischen Wohnungsmarkt kann die Folge sein.

Obwohl die Interessenverbände der Hotellerie inzwischen verstärkt auf diese Probleme aufmerksam machen, scheinen die Kommunalverwaltungen die Bedeutung noch nicht erkannt zu haben oder noch kein Konzept entwickelt zu haben, wie entgegengewirkt werden sollte.

Allmählich regt sich Widerstand bei Wohnungsnachbarn und Miteigentümern von innerstädtischen Wohngebäuden mit Ferienwohnungen, die sich durch diese neue Nutzungsform belästigt fühlen. Doch ein klares Bild über die rechtliche Zulässigkeit dieser Nutzung und möglicher Grenzen zeichnet sich noch nicht ab.

Rechtsanwalt Veit, Berlin, hat im Auftrag der Visit Berlin die aktuelle juristische Situation kurz beleuchtet. Seine Analyse ist nachfolgend abgedruckt.

Ferienwohnungen – zivil- und öffentlich-rechtliche Hintergründe

Verschiedene juristische Auseinandersetzungen aufgrund der Vermietung von urbanem Wohnraum an Touristen und Urlaubsgäste haben in den letzten Jahren zu gerichtlichen Entscheidungen geführt, die sich in den kommenden Jahren als wegweisend heraus stellen werden.

Drei relevante Urteile werden nachfolgend herausgegriffen und verschiedene rechtliche Beziehungsebenen betrachtet:

  • Eigentümer der Ferienwohnungen und die Wohnungseigentümergemeinschaft,
  • Vermieter von Ferienwohnungen und seine übrigen Wohnungsmietern sowie
  • Eigentümer/Vermieter der Ferienwohnungen und den Behörden (konkret: den Berliner Bezirksämtern).
  1. Eigentümer gegen Eigentümer

Mit Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09 – stellte der Bundesgerichtshof fest, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung sei, sofern nicht die Teilungserklärung hierzu anderes bestimmt oder die Wohnungseigentümer etwas Abweichendes vereinbart haben.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte versucht, einem der Eigentümer per Beschluss die Überlassung seiner zwei Wohnungen an Feriengäste zu untersagen. Der betroffene Eigentümer griff diesen Beschluss in der Folge gerichtlich an, verlor zunächst in erster und zweiter Instanz, um dann schließlich vor dem BGH zu obsiegen.

Die zentralen Argumente des BGH waren insofern:

  • Der Wohnungseigentümer ist nicht darauf beschränkt, seine Wohnung aus-schließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist.
  • Der häufige Wechsel von Mietern der Ferienwohnung führt als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben.
  • Das Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner ist nicht betroffen, da jeder Eigentümer das Recht hat, Gäste zu empfangen, so dass wechselnde fremde Personen nicht per se störend sein können.
  • Sofern konkrete übermäßige Beeinträchtigungen der übrigen Eigentümer, wie z.B. bei Überbelegung der Ferienwohnung, gegeben sind, müssen diese Umstände spezifisch angegriffen werden.

Erst wenn die Beeinträchtigungen der Nachbarn Überhand nehmen, kann ein Unterlassungsanspruch geltend gemacht werden, so dass es also stets auf die Entwicklung im Einzelfall ankommt.

  1. Mieter gegen Vermieter

Die aktuellste Auseinandersetzung in zivilrechtlicher Hinsicht dreht sich ebenfalls um die Störung der übrigen Wohnungsnachbarn, dieses Mal allerdings in der Stellung als Mieter.

Ein Berliner Wohnungsmieter fühlte sich massiv belästigt durch die Nutzer der im selben Wohnhaus befindlichen Ferienwohnungen, die häufig laut feierten, lärmend durch den Hausflur liefen und dabei nicht selten auch ihren Müll hinterließen und minderte daher die gezahlte Miete um 20%. Nach fristloser Kündigung des Vermieters aufgrund der Mietminderung zahlte der Mieter dann zunächst unter Vorbehalt der Rückforderung. Der Vermieter verlangte dennoch Räumung.

 

Nach einem Obsiegen des Mieters vor dem zuständigen Amtsgericht und erfolgreicher Berufung des Vermieters beim Landgericht Berlin vertrat der Bundesgerichtshof nunmehr mit Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 – eine mieterfreundlichere Auffassung.

 

Das Landgericht Berlin hatte nämlich die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels, der einer Mietminderung zugrunde liegt, deutlich überspannt und den Vortrag des Mieters für nicht ausreichend erachtet. Der BGH äußerte sich stattdessen so, dass der Mieter zwar einen konkreten Sachmangel angeben müssen, hierbei jedoch nicht verpflichtet sei, dessen genauen Umfang anzugeben und insbesondere auch kein Protokoll bezüglich der Häufigkeit und des Ausmaßes von Lärm und Schmutz im Haus zu führen habe. Es genüge vielmehr, wenn dem Vermieter Art und ungefähres Auftreten der jeweiligen Beeinträchtigungen beschrieben werden.

Die Sache wurde zwecks weiterer Aufklärung und Entscheidung vom BGH zurück an das Landgericht Berlin verwiesen.

Eine pauschale Klärung der Frage, in welchem Rahmen die Nutzung von Wohn-raum als Ferienwohnung zulässig ist, darf in diesem Rechtsstreit wohl jedoch nicht erwartet werden, da es auch hier primär um die Betrachtung konkreter Beeinträchtigungen und deren Folgen im Einzelfall geht. Nicht auszuschließen ist allerdings, dass Wohnungsmietern zukünftig ein Weg eröffnet wird, sich mit dem finanziellen Druckmittel der Mietminderung gegen die ausufernde Ferienwohnungen im Haus zur Wehr zu setzen, was wiederum zu einer allgemeinen geringeren Attraktivität dieses Geschäftsmodells in den Augen der Ferienwohnungseigentümer führen könnte.

  1. Behörde gegen Eigentümer/Vermieter

Im Gegensatz zu Berlin, wo es gemäß Urteil des zuständigen Oberverwaltungs-gerichts aus dem Jahr 2002 seit dem 1. September 200 keine wirksame Zweckentfremdungsverbot-Verordnung mehr gibt, existieren z.B. in Hamburg gesetzliche Regelungen, die eine Zweckentfremdung des dort nach wie vor als knapp eingestuften Wohnraums verhindern sollen.

Dementsprechend sind die in Berlin zuständigen Behörden bzw. Bezirksämter darauf angewiesen, nach anderen rechtlichen Grundlagen für die Auseinandersetzung mit Ferienwohnungsbetreibern zu suchen.

Eine solche könnte die im Jahr 2010 geänderte Berliner Verordnung über den Betrieb von baulichen Anlagen (BetrVO) sein, genauer gesagt, die in Teil IV Abschnitt 2 enthaltenen Vorschriften zu Beherbergungsstätten.

Nach § 14 Abs. 1 BetrVO sind Beherbergungsstätten Gebäude oder Gebäudeteile, die ganz oder teilweise für die Beherbergung von Gästen bestimmt sind, wobei die Verordnung nur Regeln für diejenigen Stätten enthält, die über mehr als 12 Gastbetten verfügen. Befinden sich z.B. auf einer Etage eines Wohnhauses vier Ferienwohnungen mit jeweils vier Betten, ist die von der Verordnung definierte Grenze schnell erreicht bzw. überschritten.

Unterfällt eine Beherbergungsstätte der Verordnung, muss sich deren Betreiber Anforderungen stellen, die in den meisten Ferienwohnungen vermutlich nicht erfüllt sein dürften.

So müssen z.B. gemäß § 15 BetrVO sämtliche Rettungswege ständig frei-gehalten werden und es sind in jedem Beherbergungsraum an dessen Ausgang ein Rettungswegeplan und Hinweise zum Verhalten im Brandfall anzubringen, dies auch in Fremdsprachen, die ausländische Gäste der Beherbergungsstätte gewöhnlich verstehen. Bei mehr als 60 Betten sind im Einvernehmen mit der Berliner Feuerwehr sogar eine Brandschutzordnung und Feuerwehrpläne zu erstellen. Außerdem müssen mindestens zehn Prozent der Beherbergungsräume barrierefrei sein.

Bei Verstößen gegen diese Vorschriften können Geldbußen bis zu einer Höhe von 500.000 Euro die Folge sein.

Der Berliner Bezirk Mitte versuchte, dem Vermieter mehrerer Ferienwohnungen in einem Gebäude die entsprechende Nutzung mit dem Argument zu untersagen, es handele sich hierbei um eine Nutzungsänderung der Wohnungen in eine Beherbergungsstätte, was nicht genehmigt und derzeit wegen Verstoßes gegen die Anforderungen der BetrVO auch nicht genehmigungsfähig sei. Der Vermieter begehrte daraufhin vorläufigen Rechtsschutz vor dem Verwaltungsgericht Berlin, welches diesen auch mit Beschluss vom 23.01.2012 – VG 19 L 294.11 – gewährte. Die Folge ist, dass der Untersagungsbescheid des Bezirksamtes Mitte bis zur endgültigen Klärung im Hauptsacheverfahren keine Wirkung entfaltet.

Das Verwaltungsgericht stützte seine Auffassung, dass der Bescheid des Bezirksamtes nach summarischer Prüfung rechtswidrig sein könnte, unter anderem darauf, dass der Vermieter unwidersprochen durch den Bezirk Mitte dargelegt habe, dass die bestehenden Mietverträge eine Nutzungsdauer von drei bis acht Monaten umfassen und hoteltypische Dienstleistungen nur in einem eingeschränkten Umfang erbracht werden würden. Die Vermietung habe daher nicht das Gepräge einer Beherbergungsstätte, sondern vielmehr bestehe für die Mieter die Möglichkeit der eigenständigen Haushaltsführung und der unabhängigen Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises. Bei dieser Sachlage würden die Nutzer der Apartments dort wohnen, anstatt beherbergt zu werden.

In der Entscheidung wird ebenfalls ausgeführt, dass es für die bauplanungsrechtliche Einordnung als Beherbergungsstätte darauf ankommt, ob die praktizierte Nutzung eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit darstellt. Bei einer etwa nur nach Tagen bemessenen Mietdauer (wie es bei Feriengästen regelmäßig der Fall ist) erschien es dem Gericht jedoch ausgeschlossen, dass sich eine solche auf Dauer angelegte Häuslichkeit auch nur ansatzweise bilden könnte. Eben diese kurzfristige Vermietung wurde allerdings aufgrund des unwidersprochenen Vortrages des Vermieters nicht weiter vom Verwaltungsgericht thematisiert.

Mangels Beschwerde des Landes Berlin gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt nun die Entscheidung im Hauptsacheverfahren abzuwarten.

Fazit

Da ein Vorgehen gegen als störend empfundene Ferienwohnungen auf zivilrechtlicher Ebene entscheidend davon abhängt ob auch tatsächlich konkrete und übermäßige Beeinträchtigungen der übrigen Bewohner gegeben sind und auch das öffentlich-rechtliche Instrumentarium grundsätzlich nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen im Einzelfall ausgeschöpft werden kann, drängt sich der Schluss auf, dass letztendlich eine politische bzw. gesetzgeberische Lösung gesucht werden muss, sofern die Ausbreitung von städtischen Ferienwohnungen eingedämmt werden soll.

Im Ergebnis würde dies die Rückkehr zu einer Zweckentfremdungsverbotsregelung bedeuten.

[1] Vgl. o.V. (29.03.2012): https://www.fewo-direkt.de/webdav/site/de/shared/PDF/7te-deutsche-ferienhaus-urlaubsanalyse.pdf