Korrelation der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung im Verhältnis zur Angebots- und Nachfrageentwicklung der Hotellerie

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Korrelation der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung im Verhältnis zur Angebots- und Nachfrageentwicklung der Hotellerie

Februar 6, 2015, In Fairmas Blog

Ein modellhafter Ansatz zur Relevanzbetrachtung von Indikatoren zur Erfolgsbeurteilung am Beispiel von Deutschland.

Autor: Prof. Dr. Christian Buer

Ausgangslage

Die Systematisierung der Hotellerie in den 80ern folgte dem Wachstum (=Immobilienboom) der 90er und der 2000er. Das Wachstum der Hotellerie in Deutschland ist organisch und opportunistisch. Die föderalen Strukturen des Landes sind der wirtschaftliche Erschließungskern von Beherbergungsmärkten. Abgeleitet daraus lassen sich Standortentscheidungen insbesondere der Systemhotellerie als „strategische Standortsicherungen“ und weniger als „ökonomisch sinnvolles Wachstum“ einstufen.
Abgeleitet aus diesen Überlegungen sind folgende Fragen zu stellen:

  • Sind Wachstumsstrategien zur Bereinigung von Hotel- und Standortportfolio von Systemhoteliers wie z. B. die Dorint AG, die auf der Kapitalbasis von Investitionszuschüssen (=Mietzuschuss/Baukostenzuschuss) dennoch unter ökonomischen Gesichtspunkt sinnvoll?
  • Ist die Wirtschaftskraft eines Landes, das den Schwerpunkt im sekundären Sektor hat, der Belegungstreiber (=Nachfrage) für die Hotellerie oder ist die Hotellerie als ein Teil des Wirtschaftssektors „Tourismus“ selbsttragend?

Die Forschungsfrage des aus dieser Überlegung und Diskussion erstellten Untersuchungsgegenstandes für Deutschland ist: Ist die Hotellerie in Deutschland in seiner fragmentarischen Struktur eine eigene treibende Wirtschaftskraft (=Deutschland ist ein Tourismusland) oder ist diese unmittelbar abhängig von der Wirtschaftskraft der Kernbranchen des Landes?
Die Kernbranche definiert sich für ein Land als die zentrale Wirtschaftskraft, die in erster Linie die Beschäftigung im Land gewährleistet und daraus abgeleitet das wirtschaftliche Wachstum definiert; und damit das BIP.

Lassen sich anhand dieser Fragen, einerseits abgeleitet aus der Fragestellung der Korrelation von Hotellerie zur Wirtschaftskraft eines Landes und andererseits aus den Indikatoren der Volkswirtschaft wiederum gewinnbringende Investitionen für Hotels; sprich Standorterschließungen darstellen? Wenn ja, sind dies sowohl für Betreiber als auch Investoren nachhaltige Standorte für gewinnbringende Hotelierstätigkeiten.

Die These ist, dass eine positive Relation zwischen „Wirtschaftskraft“ einer Region und dem „wirtschaftlichen Erfolg“ eines Hotels existiert und die „eigene Wirtschaftskraft des Hotelbetriebes“ sekundär für den wirtschaftlichen Gesamterfolg ist. Hierbei ist der wirtschaftliche Gesamterfolg begründet in dem nachhaltig ökonomischen Auskommen des Betreibers und der zu erwartenden Rendite für den Investor, sprich Immobilieneigentümer.

Die Teilung von Immobilie und Betrieb als primäres Verständnis des unterschiedlichen Risiko- und Zielmodelles ist in dieser Betrachtung Voraussetzung.

Die Analyse für Deutschland

Die Korrelationsanalysen der Wirtschaftsfaktoren in Deutschland bezogen sich auf die Bruttowertschöpfung und das Bruttoinlandsprodukt sowie die Gewerbesteuereinnahmen. Die messbaren Größen in der Hotellerie sind die nachfragerelevanten Faktoren der Übernachtungen und den erzielten Umsätzen bzw. Zimmerpreise, -belegung und -ertrag (=Performance-Werte) sowie den Angebotsfaktoren der verfügbaren Betriebe und Schlafstellen. Das Ergebnis der Relationsanalysen hat ergeben, dass

  • zwischen dem Bruttoinlandsprodukt und der Zahl der Hotelübernachtungen ein hoher Zusammenhang besteht,
  • eine positive Relation zwischen der Bruttowertschöpfung und der Nachfrage (Hotelübernachtungen) ermittelt wurde und
  • die Gewerbesteuereinnahmen positiv im Verhältnis zu der Zahl der Übernachtungen ist.

Letzterer Aspekt ist ein rein standortabhängiger Faktor. Seit der Globalisierung lassen sich steueroptimierende internationale Unternehmensmodelle erstellen, die durch entsprechende Gewinnentnahmen zu keiner oder geringer Steuerlast in Deutschland führen. Die positive Relation von Gewerbesteuereinnahmen und Übernachtungen lässt den Schluss zu, dass die Struktur der Hotellerie in Deutschland nach wie vor fragmentarisch, kleinteilig und damit ausgeprägt in privater Hand ist.

Der in der Praxis von Beratern, Investoren, Finanzierer (Banken) gebräuchliche Überprüfungs- und Untersuchungsansatz einer Marktlücke über eine Angebotsanalyse auf der Grundlage der Einwohnerzahl wird in der Korrelationsbetrachtung gerade für Städte wie München und Berlin als absurdum eingestuft. Die Bettenintensität, die hierbei ermittelt wird, ist für eine wirtschaftliche Betrachtung von „Nachfrage“ und „bestehendem und potentiellem Angebot“ irrelevant.

Die weiterführende Analyse für Berlin und München im Sinne der Standortuntersuchung hat für Berlin zusätzlich das Ergebnis, dass dieser ein ausgeprägter touristischer Standort ist, und die Korrelation von Erwerbstätigen und Gewerbesteuer an diesem Standort positiv ist. Letztere beide Faktoren konnten in München eine mittlere Ausprägung feststellen.

Die Analyse erlaubt bezogen auf die These ein erstes Zwischenfazit: Die angebotsorientierte Ableitung von Kapazitätslücken (=Schlafstätten) an einem Standort hat für Deutschland eine positive Relation zu den Wirtschaftsfaktoren BIP und BWS, nicht aber zu der den Werten der Erwerbstätigen und Gewerbesteuern! Damit kann die These, abgeleitet aus diesen Korrelationsbetrachtungen bestätigt werden. Grundsätzlich ist die These bestätigt, dass das BIP und die BWS ein Trendinstrument ist und für die Standortwahl als Indikator zur Ermittlung des wirtschaftlichen Erfolgsfaktors für ein Hotel dient!

Die Interpretation für Investoren

Für Investoren sind im Rahmen einer ganzheitlichen Portfolio-Immobilien-Strategie für Immobilien in Deutschland die Standorte nach Investitionsvolumen und Asset-Management-Kosten zu unterscheiden. Das Investitionsvolumen stellt Anforderungen an das verfügbare Gesamtkapital bzw. abgeleitet daraus an die Erwartungshaltung der zu erzielenden Eigenkapitalrendite. Die Asset-Management-Kosten sind wiederum im Sinne der Betreuungs- und Unterhaltskosten des Immobilieneigentümers zu betrachten.

Für Investoren bzw. im weiteren Sinne auch die Betreiber hat die Korrelationsanalyse zum Ergebnis, dass Standortpotentiale für Expansionen bzw. Erschließung von Hotelstandorten im polypolen Hotelmarkt an den Orten/Destinationen zu suchen sind, in denen eine wirtschaftlich stabile Entwicklung und eine geringe Schwankungsbreite der wirtschaftlichen Entwicklung vorliegen. Daraus leitet sich aus Sicht der Systemhotellerie ein Verdrängungswettbewerb zur Privathotellerie ein, der aufgrund der zu erwartenden Größenvorteile für die Systemer primär in Franchise erfolgen wird. Aus Sicht der Investoren wiederum eine regionale Orientierung des Betreibers mit einer überregionalen „Marke“. Dies führt seitens der Investoren dazu, dass sich deren Investitionsinteresse im Hotelmarkt in Deutschland primär auf die „großen Städte“ konzentriert. Dasselbe gilt für die Systembetreiber, die auf der Grundlage der Risikostreuung und des Risikoverhaltens die Nutzung von Größenvorteilen in eigener Regie (=Eigentum, Pacht) suchen. Regionale oder sogar lokale Hotelentwicklungen basieren auf der Grundlage der ausgeprägten individuellen Interessen des Investors vor Ort, woraus dann der Betreiber mit einem „lokalen Betreiber“ und einem Franchise Skalenerträge erzielen wird.

Es besteht damit ein Standortkonflikt der „Großstädte“ als primäres Investitionsfeld bezogen auf hohe Investitionskosten, geringere Asset-Management-Kosten und hohe Bereitschaft internationaler Systemketten zu einer verpflichtenden Bindung zur Gewährleistung der Gesamtkapitalrendite (=Risikominimierung) zu einer wirtschaftlichen größer zu erwartenden Schwankungsbreite. Diese Schwankungsbreite ist in diesen Standorten u. a. auch von der internationalen Wirtschaftskraft abhängig, die wiederum das Reise- und Nachfrageverhalten beeinflusst. Standorte, die eine wirtschaftliche hohe Stabilität haben und gemäß der Erhebung vor allem in den mittleren und kleineren Städten sind bzw. sogar in ausgeprägt regionalen fragmentarischen Strukturen liegen, sind eine nachhaltige ökonomische Investition und haben ein relativ niedrigeres Ausfallrisiko; sowohl für Betreiber als auch Immobilieneigentümer.

Institutionelle Anleger und Systembetreiber sind an einem umfangreichen Investitionsmodell aufgrund der zu erwartenden Kleinteiligkeit der Erschließung bei geringeren Betriebsgrößen nicht interessiert, da der Aufwand zur Entwicklung und Erschließung des Standortes unabhängig von der Betriebsgröße und dem Standort gleich groß ist. Dies führt dazu, dass gerade in den regionalen Standorten auch lokale und regionale Investoren gewonnen werden müssen, die sich wiederum mit einem regionalen Betreiber abstimmen müssen. Die Systemhotellerie steht gerne für ein Franchise-Modell zur Verfügung, dessen Erschließungskosten als Mitglied einer Kette der „geringste Aufwand“ aller Betriebs- und Betreibermodelle ist.

Fazit für Deutschland:

Aus dieser Situation lässt sich ableiten, dass die Hotelbranche ein Zulieferer der Wirtschaftstreiber des Landes Deutschland ist (=Auto- und Maschinenindustrie, Beratungs- und Prüfungs- sowie Bildungs- und Weiterbildungsbranche) und die divergierenden Interessen von Betreibern und Investoren den wirtschaftlich regionalen Strukturen (=föderale Wirtschaftszentren) nicht entsprechen. Die bisherigen Indikatoren zur Entwicklung von ökonomischen stabilen Systemhotels in „Großstädten“ spiegeln nicht das Potential der Regionen wider (=hohe Wirtschaftskraft mit geringen Schwankungen). Die Hotellerie in Deutschland ist kein eigenständiger touristischer Wirtschaftstreiber sondern ist abhängig von der Entwicklung der Gesamtwirtschaft! Aus Sicht der Immobilie sind daher Investitionen in Hotels in den Regionen mit geringer Schwankungsbreite im BIP die ökonomisch stabilsten!

Zusammenfassung:

Die Erschließung neuer Standorte ist nicht mit den üblichen Kennziffern der Ankunft, Übernachtungen und Bettenintensität als einziges Bewertungsinstrument vorzunehmen. Vielmehr ist die Analyse der Wirtschaftsfaktoren in Bezug auf die Nachfrage und das Angebot genauer zu betrachten um wiederum einen „ökonomischen Nachhaltigkeitsfaktor“ zu erstellen, der eine gesicherte und stabile Rendite ermöglicht. Leider ist dieses Modell noch nicht ausreichend um bei Investoren und Finanziers einen Bonitätsfaktor zu ermitteln, der zugunsten kleinerer und mittlerer Betreiber angewendet werden kann.

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